文/庞无忌

借钱不容易，还钱还不容易吗？

(资料图片仅供参考)

最近，对于想提前还房贷的人来说，还真就不那么容易。

一方面是排队等待时间长。多地购房者曝出需要经过2-5个月的排队等待才有还款名额。中新社国是直通车记者致电中国农业银行、中国银行北京网点，被告知需要排队等待约2-3个月。

另一方面，部分银行网上预约提前还款得每天在固定时间“抢号”，抢上了也还得等待2-3个月。还有部分银行关闭了线上预约通道，只能线下协商办理。还有的银行则要求收取部分违约金。

为何大家都忙着“提前还贷”

分析认为，主要有三大触发因素：

其一，理财产品收益率下滑。

春节前，受债市波动影响，理财产品收益率明显下滑，有的甚至出现负收益。过去被视为“没有风险”的理财产品出现亏损，有的人多月收益“一夜清零”，这改变了不少人的投资理财方向。

诸葛找房数据研究中心认为，如今许多理财产品的年利率跌破3%，普通理财“跑不赢”房贷利率，找不到更优质的投资渠道促使居民选择将存款用于提前还贷。目前，许多购房者的存量商贷年利率为4%至6%，特别是2020年以来下发的部分贷款利率在6%以上，而当下的保本理财产品，收益率在3%以下的居多。在此背景下，有的人将提前还房贷视为一种理财产品。

其二，近期多地房贷利率动态调整。

在今年1月初官方公布首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地密集调整利率下限。根据中指研究院不完全统计，2023年1月，中国调整房贷利率下限的城市接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。

截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市有8个。首套房贷利率降至3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平。

新购首套住房利率不断走低，对于持有存量高利率房贷的购房者来说，则更有动力提前还款。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这时许多人要么选择部分提前还贷，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。

其三，楼市预期转变。

李宇嘉认为，提前还贷潮出现的大背景是楼市预期的转变。过去，百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷成本，购房者对房贷利率不敏感。如今，房价预期逆转，多地房价下跌，房子的成本也开始浮出水面。其中，房贷、物业、折旧等被越来越多人关注。据测算，中国热点城市一套房子的综合持有成本，每年在房屋总价的5%至9%左右。

提前还房贷真的划算吗？

对银行来说，并不乐见居民扎堆提前还房贷。

近年来，银行对实体经济贷款利率明显走低，居民住房按揭贷款成为其收益率相对较高的长期稳定优质资产。李宇嘉指出，当前，增量房贷申请量下降，而存量房贷被提前偿还，银行收益自然受到影响。这也是近期不少购房者反映等待时间长、银行收紧还款条件等的重要原因。

既然难度加大，还有必要提前还房吗？国是君已在《房贷利率“3时代”来了！要不要提前还房贷？》一文中，列举了提前还房贷最划算的几种情况，也提示了一些提前还房贷必要性不那么大的情景，同样的内容不再赘述。从偿还利息的角度，业内人士建议，当等额本息还款的周期没有超过还款年限的1/3，等额本金的还款周期没有超过还款年限的1/2时，提前还贷更划算。

如果现在因为种种原因无法提前还贷，就等于白白吃亏吗？

也并非如此。

过去用来说服许多人贷款买房的一大有力论证来自于：“房贷可能是普通家庭一辈子能够拿到的最大额、低息和长期的贷款”。而且因为通胀的原因，每年房贷都与我们手中的钱一同贬值，10年甚至20年过后，同样的月供，压力会大大降低。

当然，如今房价上涨预期已经被打破，房子和票子未来都有贬值的可能。但参考西方国家的金融史看，现金与各类资产相比是贬值幅度最大的，也就是说总体而言，票子贬值的幅度可能会大于房子。

具体数字如何估算？其实官方公布的CPI水平并非衡准通胀水平的唯一标准，因为其中未包含房价变动，与实际感受有一定差距。

清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云指出，真实通胀的算法是M2增长率减去GDP的增长率。过去一两年，这个数值在6%-7%左右。如果以此计算，现在每月还款1万元，十年之后每月实际还款压力相当于现在的4800元，30年后相当于现在的1000元左右。

眼下，这种“提前还贷潮”折射出当前投资渠道匮乏的问题，也未尝不是人们在经济周期底部的一种“应激反应”。但“冬天”总会过去，当春暖花开之时，在手头上保留一部分可用现金，也未尝不是迎接未来机会的一种选择。